一戸建て売却は5つのポイントを
一戸建て売却をスムーズに進めていくためにはコツを抑えておかなければいけません。
一戸建ての査定価格は『土地+建物』の合計価格なので、マンションと違い室内を確認すれば適切な査定ができると言うわけではないのです。
■建物よりも土地の価格が重要
特殊なケースを除いて一戸建ての価値よりも土地の価値の方が高くなります。
理由は2つ
1．建物は構造にかかわらず減価償却資産
2．そもそもの価格が安い
査定価格4000万円、築15年の木造一戸建ての場合、土地価格が占める割合は70％前後になると予想されます。
このように、一戸建てを査定する時は土地を適切に査定することが重要と言えます。
■取引事例の確認だけでは土地の価格は分からない
マンションの場合は、『駅距離・広さ・築年数』等、ある程度の物件概要を揃えておけば適切な査定が可能です。
ですが、土地は違います。
事例の比較に合わせ、地型や間口、建築可能面積など個別条件を付けくわえなければ適切な査定をする事ができません。
■査定に必要な情報を確認する
土地査定に必要な情報はあなたの手元資料で確認することができるはずです。
購入時の契約書類の中に全てが詰まっていますから、査定依頼をする前に書類を確認しておいて下さい。
ざっくり分けると以下5項目です。
・土地面積
・境界
・建物
・前面道路
・都市計画
相続した方や築年数が経過して手元に資料が無い方など、手元資料で確認出来な方などもいると思いますので、このような時は査定時に担当営業マンに状況を伝えておいて下さい。
多少時間が必要になりますが、担当営業マンが役所調査を行い全て確認してくれます。
長くなりましたが、高値売却を実現するためには、物件のポテンシャルを査定段階でアピールしておきましょう
↓↓一戸建て売却検討中の方はこちらで詳細を確認して下さい↓↓
AIでマンション査定をした結果
仕事激減のため、万が一に備えて自宅マンションを査定することにした草食男子君。
早速、午前中にマンション査定をしたので結果を確認していきます
■概要 ： AIによるマンション査定の正確性
今回の比較はＡＩによるマンション査定の正確性を確認します。
人工知能によるAI査定が普及していますが、正確性に関しては不安に感じるところもあります。
なので、今回は『不動産会社への机上査定』と『複数のAI査定サイト』を利用してAI査定の精度を確認していきます。
■対象マンションの簡易概要
・ エ リ ア ：埼玉県
・ 専 有 面 積 ：62㎡ / 2LDK
・ 築 年 数 ：19年
・ 駅 徒 歩 ：5分
・リフォーム履歴：なし
自宅マンション概要です。
「埼玉県」にはなりますが、都心部までのアクセスも良く年間を通じて、新築・中古共に一定の需要があるエリアです。
■利用したAI査定サイト
・smoola
・HOWMA
・IESHILL
・マンションナビ
・リハウスAI
・AIマンションレポート（SRE不動産）
↓↓ 新たに追加したサイト ↓↓
・House Do
・リノシ―
イメージと違うサイトも含まれていたので、あらたに2サイトを追加してAI査定をすることにしました。
■机上査定した不動産会社
最寄り駅の店舗に依頼。
とりあえず誰もが知っている三井のリハウスにしておきました。
AI査定の結果
※価格は一部隠します
■smoola
査定価格：〇439万
室内のコンディションが良ければ「可能性があるかも」という金額。
コンディションを確認していない段階であれば許容範囲の誤差だと思うので、個人的には精度は高いと思います。
相場金額の参考にも利用して良いと思われます。
・HOWMA
査定価格：〇402万
smoola同様、室内のコンディションが良ければ「可能性があるかも」という金額。
許容範囲の誤差だと思うので、精度も相場価格の参考にも利用して良いと思われます。
■IESHILL
査定価格：〇734万
査定と言うよりもデータを提供という感じです。
部屋番号まで指定して金額を確認出来るのですが、コンディションを考慮してもちょっと低すぎる印象です。
築35年、旧耐震のマンション（フルリフォーム済みですが）が、気持ち高い金額で販売されてます。
相場確認の利用にも、あまりお勧めしないかなと……
■マンションナビ
〇607万
「ほんとに売れる？」という印象です。
高めの金額を算出する傾向があるかもしれないので、相場金額の確認では利用しない方が良いかもしれません。
■リハウスAI
査定不可（当該マンションのデータが登録されておらず査定不可）
■AIマンションレポート（SRE不動産）
査定価格：〇159万～〇814万
査定と言うよりもデータを提供という感じです。
専有面積などの表示もなく、金額差も大きいのであまり精度は高くないかもしれません。
■House Do
査定価格：〇239万～〇567万
アプリをダウンロードをする手間はありますが、販売中の中古マンションと金額は結構近いです。
個人的には精度が高いと思うので、相場価格の確認にも十分使えると思います。
■リノシ―
査定価格：〇532万～〇852万
販売中の中古マンションと比べると、高めな印象。
付け加え、査定をすると電話営業が来るのでご注意を……
AI査定をしてみた結果、精度が高いと思われるサイトは
・smoola
・HowMa
・House Do
販売意中の中古マンションのデータも確認した上で、上記3サイトの精度は比較的高いという印象です。
AＩ査定なので『室内のコンディションを考慮していない』事を忘れてはいけません。
この点に十分留意すれば相場確認にも十分使える精度があるので、ＡＩ査定は利用する価値のあるサービスだと思います。
AI査定で相場、訪問査定で微調整、この流れが適正価格を見極める最善の方法かもしれません。
リハウスさんの机上査定結果は後日になるので、また別の機会に比べていきます。
沿線別に中古マンションの販売データをまとめてあるので、詳細など確認してみて下さい。
↓↓ 沿線別中古マンション価格調査 ↓↓
どのAI査定が正確か？ 6つのサイトを利用して自宅査定をしてみる
現在の仕事場は自宅と兼用です。
会社員時代に購入したマンションを購入していて、63㎡の部屋でボッチな生活を送っています。
自宅兼仕事場なので荷物も多くなり、広さはちょうど良い感じ、特に不自由さを感じることなく快適に過ごしてはいるものの、2月から仕事量が減少していることもあり金銭的な面で一抹の不安を感じながら日常生活を送っている今日この頃。
ということで、“万が一”の事態に備えて自宅マンションを査定しておくことにしました。
せっかくの自宅査定ということで、今回は『不動産会社による自宅査定』と『Aiによるマンション査定』を同時に行い、Ai査定の精度などを確認してみようと思います。
『AI査定』には以前から興味を興味を持っていましたが、精度に関して多少なりの疑問も持っています。
「サイトによる精度の高さは？」
「不動産会社との査定価格の差は？」
「相場の把握を利用できるのか？」
AI査定は多くのサイトで提供しているサービスとなっているようなので、今回は以下5つのサイトを比較してみることにしました。
中古マンション価格の現状を確認 京浜東北線「赤羽」駅～「秋葉原」駅
「品川」、「秋葉原」などのターミナル駅がありますから、京浜東北線大多数の方が一度は利用したことがあるはずです。
最近では女性人気も高まってきており男女問わず人気の街となりましたが、少し前までは『叔父さんの街』という印象が強かったはずです。
その当時と比べるとマンション価格は上昇しており、今回の確認したエリアでも『分譲当初より価格が上昇している』中古マンションも多くあります。
マンション売却を検討中で、「可能な限り高値で売却したい」と考えている方、現在の中古マンションの売却状況を正確に確認して下さい。
高すぎても売れませんし、低ければ損をしてしまいます。
正確な売却状況を確認するため、suumoを利用して新築マンション・中古マンション情報をまとめてありますので、マンション売却を検討している方は確認をしてみて下さい。
■同エリア内で人気の大規模マンション
プラウドシティ赤羽
ザ・ガーデンズ東京王子
王子飛鳥山ザ・ファーストタワー
■中古マンション販売戸数
赤 羽：37件
西日暮里：22件
王 子：25件
上 野：54件
東急東横線のように『憧れ』を感じる方はすくないと思いますが、『住みやすい』と感じる方は多いはずです。
↓ 詳細な場も確認してみて下さい ↓
一戸建て査定を検討している方が知っておくべきこと
居住用のマンション・一戸建ては《取引事例比較法》で査定をします。
立地、建物などの条件が近い事例を収集し、時点補正および事情補正を付け加えて査定する方法です。
これだけ聞くと簡単そうに聞こえてきますが、一戸建て査定は単純な事例の比較だけでは適切な査定は出来ませんので、自分自身で予備知識を身につけておかなければいけません。
そこで、今回は一戸建て売却に必要な６つの予備知識をご紹介していきたいと思います。
4.土地の形状
市場に流通している土地には様々な形状があり、形状によって金額が大きく異なります。
仮に、立地条件・建築可能面積などの諸条件が全て同じ物件が以下3つ並んでいたと仮定して下さい。
この中で最も高額となるのが整形地、不整形地と旗竿地は当然金額が安くなります。
国税庁のHPでも不整形地の財産評価の方法は明記されています。
（これは財産評価の計算方法なので計算方法を正確に理解する必要はありません）
5．駐車場の有無
全てではありませんが、大多数の一戸建てには駐車場が付設されており、無料で利用することができます。
機械式駐車場でないので駐車可能な車種が多く、これを目的に一戸建て購入を検討する方も多くいます。
この事から、駐車場無しの物件は購入検討する方が少なくなる可能性が高くなるので、同じ土地面積、建物面積であっても価格が安くなる可能性が高くなります。
6．隣地、道路の境界確認
一戸建て取引でしばしば問題になるのが『境界トラブル』です。
所有している土地を特定するために必要不可欠なもので、境界が確定していると「ここからここまでが所有している土地です」と第3者に対し対抗することができるようになります。
付け加え、境界確定が未了だと正確な土地の計測ができないので、土地面積を確定させることもできません。
登記簿謄本記載の土地面積と実際の土地面積に差異が生じてることはよくあることなので、この点にも注意が必要です。
売却査定にも影響が出る可能性がありますので、以下の2点を売却査定前に確認しておきましょう。
・全てのポイントに境界標（杭）が設置されているか？
・第3者に継承可能な境界立ち合い確認書があるか？
長くなりましたが、知っておいて頂きたい予備知識はあと3つあります。
↓ 良ければ詳細も確認してみて下さい ↓
不動産価格にまつわる“噂”を検証してみる
不動産価格の推移は多くの方が関心を示す話題です。
高額な商品のため多くの方が不動産価格に関心を持っており、住宅評論家やエコノミストなどがメディアを通じて多くの私見を展開しています。
震災
「人気エリアは湾岸から武蔵野」
生産緑地法の改正（2020年問題）
「練馬区、世田谷区の不動産価格下落」
「不動産を買うなら2020年以降」
何かが起こるたびに不動産価格の動向について多くの議論がされてきており、不動産価格の動向については多くの有識者（？）の方が暗い先行きを予言しています。
ここ最近でも気になる記事がいくつもあったので、気になった記事を個人的に検証していくことにしました。
噂その1
「このままいくと、中古の不動産価格は現在の2割、下手をすれば3割ほど下落する可能性があります」
5月、住宅評論家の方がメディアにて発言されていたコメントです。
単純に、6000万円で販売されている中古マンション、中古一戸建ては、4800万円～4200万円にまで価格が下落する可能性がある。
不動産売却を検討している方、不動産購入を検討し方、どちらにとっても関心高い内容のコメントです。
価格動向ということで数か月間に渡って検証していく必要がありますから、近々で結論をお伝えすることはできません。
ただ、 エリア別、沿線別に分類して、成約・価格改定状況は毎月まとめていくので大まかな価格動向については毎月報告することができるのではないかと思います。
現段階での疑問
なぜ『中古の不動産』に限定しているのか？
今回の記事では、不動産価格の下落は『中古不動産に限った現象』のように説明されています。
新築物件であれば、マンション・一戸建て問わずの価格は下がらないという内容になっているので個人的に強く印象に残っているコメントです。
記事を一通り確認しましたが中古不動産に限定する根拠などは示されていませんでした。
他にも気になる記事が出てくると思うので、検証記事を増やしていく予定です。
↓ 先月までの価格動向もまとめてあるので興味のある方は ↓
売却が得意な不動産会社をランキング形式にしてみた
「どこの不動産会社に売却依頼をすれば良いか？」
この疑問は、不動産売却を検討している多くの方が考えているはずです。
成約は売却依頼する会社によってに何百万円という差が生じることがあります。
街角には多くの不動産会社が軒を連ねているわけですから、各社で結果に差が生じるのは当たり前……
とはいえ、大切な資産であるマンション・一戸建てを売却するわけですから、より良い条件で売却できる可能性を放棄するわけにはいきません。
そこで、この疑問を解決するための方法を考えてみました。
手っ取り早く確認する方法は、各会社の実績を確認することです。
『売却依頼を獲得している不動産会社はどこか？』
とはいえ、何を使って確認するかが重要です。
手元に特別なデータがあれば困りませんが、私の手元には何もありません。
ということで、今回も不動産検索サイト“suumo”に登録されている物件をカウントして確認していく事にしました。
大手、中小問わず、不動産売却ではインターネット広告が必要不可欠です。
売却依頼を獲得した不動産会社は、マンション・一戸建ての物件情報を必ず不動産検索サイトに登録をしていますから、サイトに掲載されている物件数をカウントしていけば
ある程度正確な情報を確認することができます。
実際にカウントしてみたら、エリア、物件種別（マンション、一戸建て・土地）によって違いがあります。
数が多いく全エリアは載せられないので、田園都市線の結果だけを記載していきます。
他のエリアもあるのでご参考に。。
■対象不動産会社
・三井のリハウス
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村の仲介+
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
・三井住友トラスト不動産
・大成有楽不動産販売
・大京穴吹不動産
（大手、準大手の元付不動産会社を抜粋しています）
■豊洲エリア
1位（→）住友不動産販売 → 32件 （先月：38件）
2位（→）三井のリハウス → 30件 （先月：先月：35件）
3位（→）野村の仲介＋ → 26件 （先月：25件）
4位（→）東急リバブル → 16件 （先月：14件）
5位（→）大成有楽不動産販売 → 9件 （先月：7件）
6位（↑）三菱地所ハウスネット → 4件 （先月：5件）
7位（↓）大京穴吹不動産 → ２件 （先月：6件）
8位（→）小田急不動産 → 0件
（→）三井住友トラスト不動産 → ０件 （先月：0件）
「この数字を参考にすれば必ずしも高値売却を実現させることができる」ということではありませんので、マンション売却、一戸建て売却の際には、大手、中小問わず、必ず査定価格の比較は行って下さい。
その他エリアの数字はこちらで確認してみて下さい。
